兩年前的新聞,今天,底特律還有100美金的房 

 

底特律房市:有錢買沒命住
華夏經緯網   2013-04-08 14:35:00   
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  若在這個時候,購房入住底特律市區,你敢保證你家隔壁沒有住著一個從得州搬家來的電鋸狂人?你敢保證你家樓上沒有一個絕命毒師正在熬藥?你敢保證你去趟超市碰見個白髮蒼蒼的老人,他就不是通緝了幾十年始終沒抓住的命盤殺手?

  撰稿|彭 滸

  據央視新聞稱,美國密歇根州州長斯奈德3月14日宣佈,由州政府接手底特律市財政,任命一名企業破產重組專家為緊急財政管理人,以應對這座城市瀕臨破產的局面。曾經以汽車工業、車庫音樂和優質港口聞名全世界的城市,終於無法自拔于老態龍鍾,曾經180萬人口居住的市區,如今還剩不到70萬人。

  之所以州政府要接手底特律的財政,最明顯的原因就是底特律市區的房價,已經跌破底線無數點了,一位職位為“底特律房產投資總裁”的女人,以2300美元的價格購買了一套5年前售價45萬美元的房子,12000美元可以買到5年前售價170萬的別墅,最便宜的一套房,只花了不到500美元。美國沒有限購令,至少底特律沒有,於是投機商們這個300套,那個700套的抄底收購,讓底特律樓市崩塌得更加鏗鏘有力!

  與此同時,大洋此岸的北京網民,已經明顯受不了刺激,在微博上放言:“宇宙中心北京五道口,房價十萬一平。在此買一套房子的錢能在底特律買幾百套房子。”另有深沉的思考者如@凡人肖申克等,也懷揣著國際主義精神為拯底特律于水火而獻計獻策:“如不限購買國籍加送戶口,我華人保證一個月救活底特律。”

  而當大多數人都以為這僅僅是調侃的時候,又傳出已有近千大陸人,在著手組團集體赴底特律抄底購房,一時間,一個瀕臨破產的美國城市,在中國的網上頻繁上鏡,繼而又讓中國的炒房者摩拳擦掌。很多人拍案驚奇,這是什麼情況?其實要我說,這種情況就叫做:沒文化,真可怕。

  問題一:崩潰的樓市您真敢買?

  央視報道的底特律樓市崩盤,消息不假,“崩盤”二字讓眾多炒房者狂喜不已。但就在此消息公佈不久,學者梅育新就專門撰文指出,這樣的想法不過是不了解實際情況的空談狂想,即使不考慮美國每年徵收的物業稅所帶來的持有成本,經濟社會基本面因素也使得底特律市房地產市場對於國人沒有任何投資價值。

  欲在美國買房,首先要弄清楚美國房地產業的遊戲規則,對於購房者來說,最重要的就是“房產稅”。 計算房產稅的房屋價值是由政府估的,政府估價都比較高。以“觸底無法反彈的底特律”為例,花500美元買的房子,政府可能估價30萬美元,每年買房人還要支付6000美元的房產稅,絕對是賠本的買賣。

  美國購房者第一套房子的房產稅一般為2%,但第二套、第三套的稅收會更高,依此類推,具體稅額各州規定有些差別。這也意味著購置多套房產將支出更多稅收。房產稅有助漲助跌的功能,當房價上漲時,投資價值高於所繳納房產稅,投機者依然會繼續投資,如果相反,則會起到助跌作用,因為差價不僅沒有了,還因為絕對價格很高,就算比例不變,但由於基數很高,所徵收的絕對額還是很大。就像漲10%和跌10%一樣,跌幅隨同,但基數不同,漲跌的絕對額是不一樣的。

  再拿央視新聞中的“底特律房產投資公司總裁”“茉莉·麥克莫瑞斯”為例,在央視播出的採訪中,她說她一共購買了底特律363套房產,即使就按照她買的每套房都只標價500美元(那套12000美元的別墅我們選擇性忽略),又如果未來的一年底特律樓市依舊不見起色,茉莉的房子全砸手裏,那麼,她(的公司)將為她這些房產付出至少363×6000=2178000美元的房產稅。同時,據茉莉講,還有大買家一次性購入上千套房的炒房者,我真的很難想像,到底是一群什麼樣的人,會有如此膽量,敢下此血本。

  再次,買房交稅是一件事,“茉莉·麥克莫瑞斯”同時還在央視新聞中提到,她打算把她購買的房產裝修一下,好賣個好價錢。在這裡,這位黑人投機商又不經意地觸碰到了買房者還需要面對的除“房產稅”外的另一個無底洞:裝修。

  美國大多數房子都是磚木結構房,木結構部分或許早就腐爛或者朽斷開裂,為了能讓這樣的房子賣到預期的價格,投機商就必須把將要出手的房子粉飾一新。房市雖然是崩盤了,但建材市場大概不會崩盤,該收的材料費、人工費一分不會少,就按照最低額度一套房1000美元的裝修費來算,363套房又至少加上36萬多美元的費用。如此一算,買363套房,一套還沒賣就背上將近250萬美元的債,是什麼樣的“天才”才能做出這樣的事兒啊!

  “茉莉”對著央視的記者微笑表示,她這363套房是近兩年來抄底買的,可兩年前的價格還沒有現在低,所以她不可能以比購入價更低的價格出售,於是,手裏的363套房至少已經讓她付出了300萬美金的“稅”。但即便如此,她面對央視的鏡頭依然樂觀,讓筆者產生了“她這是在利用央視新聞向不懂美國房地產規矩的中國人推銷她的殘次品”的聯想。

  當然,也會有國人鄙視筆者的想法,或許要說,我們就是寧願花一年4萬多塊錢,到美國大城市底特律去買套房住,不行嗎?當然行,但這又推出了我們的第二個問題,有錢買,您有命住嗎?

  問題二:破產的城市您真敢住?

  底特律的樓市為何會崩潰?主流媒體連篇累牘分析的所謂“經濟結構單一”絕對不是主要因素,甚至連次要因素都不算。一地房地產市場要具備抄底價值,當地經歷的不景氣必須僅僅是週期性危機,而不是支柱產業徹底衰亡,更不能是無可挽回的社會動亂;而底特律衰落的根本原因恰恰不是支柱產業週期性危機,而是深刻且在可預見未來無解的種族矛盾。

  產業結構單一,過度依賴汽車產業,這一論點粗看貌似有理,實則經不起事實驗證,因為在次貸危機達到高峰、三大汽車公司全部走到破產重組邊緣的2008年,底特律沒有落到這一步;在美國經濟復蘇已經相當穩固、三大汽車公司生意蒸蒸日上的今天,底特律卻離破產只差一步。

  2011年,克萊斯勒就成功扭虧為盈,通用和福特營業收入、利潤增幅都在兩位數上下,通用汽車重奪全球銷量第一桂冠;2012年,經濟復蘇、信貸放寬和舊車置換需求增長推動美國汽車銷量猛增13%,通用、福特和克萊斯勒三大公司銷量再度全線增長;預計美國2013年汽車銷量將同比增長近7%。在美國汽車業已經重現繁榮之際,將底特律破產歸咎於產業結構問題,是不合理的。

  底特律盛極而衰的真正轉捩點其實要追溯到1967年7月23日那場“南北戰爭以後最大規模的國內暴亂”(亨利·福特語),那場暴亂將那一年席捲美國32州114座城市的黑人暴亂推向了頂峰,迫使時任美國總統林登·約翰遜出動五千兵力入城鎮壓,死亡43人,受傷數千人,7200人被捕,全市到處縱火,11天內火警多達1600起,第十二街的18個街區和大河路的3英里內一片焦土,三大汽車業巨頭全部停工停產,白人中產階級由此開始大規模逃離,市區人口銳減而黑人居民佔比激增,並形成了“暴亂——居民外遷——服務業受創——生活便利性降低——居民加速外遷”的惡性迴圈,刑事犯罪也一路走高。時至今日,底特律已經以“兇殺之都”、“犯罪之都”、“最悲慘城市”、“鬼城”等稱號而聞名全美數十年。

  根據Neighborhoodscout 的調查顯示,底特律平均1000名居民中,62.18人涉及財產相關犯罪,16.73人涉及暴力相關犯罪。另據底特律政府分析,65%—70%的謀殺犯涉及毒品。另外還有約70%的謀殺案未破。這些數據均來自2007年,那一年,茉莉·麥克莫瑞斯現在以500美元買入的房子還價值30萬美元,那一年,還是底特律樓價一路走低前最輝煌的一年。那一年之後,市中心13公里以內的地區,幾乎淪為另一個世界,黑幫縱橫,毒品氾濫,知識人群和白人紛紛離開。

  若在這個時候,購房入住底特律市區,你敢保證你家隔壁沒有住著一個從得州搬家來的電鋸狂人?你敢保證你家樓上沒有一個絕命毒師正在熬藥?你敢保證你去趟超市碰見個白髮蒼蒼的老人,他就不是通緝了幾十年始終沒抓住的命盤殺手?你敢保證你的孩子不會在第一時間就學會一邊RAP一邊嗨大麻?你敢嗎?

  中國人一般都相信,越中心的地方就越是黃金的地方。所以時下一些國人很難接受,底特律城市的中心其實就是它的貧民窟。你在貧民窟買套房,還想享受什麼樣的待遇?同時,在市區買了房之後,你會很快發現,13公里以外的所謂大底特律地區,其實房價正常。如底特律市周邊的衛星城也是著名的大學城安爾伯(ann arbor)等,環境很不錯,而房價甚至高出全美平均價很多。所以,像底特律市中心這樣的地方,就算您買得起房,您還敢去住嗎?住在市中心以外的底特律人,距離那麼近,難道都不知道去搶兩套房炒炒嗎?或許有些人真的動心了,但膽沒敢動。

  問題三:底特律樓市崩盤對中國的啟示

  除了討論組團去美國購房這類問題之外,媒體和自媒體還在大張旗鼓地討論,底特律樓市崩盤對中國樓市走向的啟示。由於討論太長,故不摘錄。但筆者自己歸納出一點,即:中美兩國房地產的基本遊戲規則並不一樣,所以完全沒有可比性!

  我們討論底特律樓市崩盤就跟美國人討論北京PM2.5值一樣,僅僅都是為了博觀眾和自己一笑而已。另外,如果真要說這兩地樓市有什麼關係的話,我覺得,還得站在玄學的高度,把地球看作是一個巨大的平衡體,有的地方房價沒有節操地掉下去了,那麼有些地方的房價就必須很有節操地漲上來。那些抱怨北京中關村最近猛然攀到十萬一平房價的人們,不妨可以詛咒一下地球另一端那個不顧及國際道義的底特律。

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  你不一定知道,18世紀末期開始,底特律的工業文明迅猛發展,高樓林立,一時間被稱作“美國的巴黎”。但如果只有樓長得像巴黎,而骨子裏不風流的話,這個“巴黎”是挺不了多久的。反而是它黑幫縱橫的本質,讓它特立於世,讓全世界其他所有難以遏制黑幫發展的城市,被冠以“某某國的底特律”之稱。在此,敬告那些“東方的威尼斯”、“東方的普羅旺斯”、“東方的波姬小絲”們,適可而止。

  你不一定知道,底特律市最新人口普查結果,人口88萬,其中黑人佔80%,這個比例遠高於黑人在南非立法首都開普敦所佔的比例(31%),也高於開羅(43%)……不過的確低於衣索比亞首都亞的斯亞貝巴(100%)。所以,如果你特別想到一個氣候宜人、有湖有海的地方去探訪黑人生活文化的話,那麼,底特律是一個非常好的選擇。不光是黑人多,而且這些黑人都會說英語,便於交流。

  你不一定知道,或者,你一定不知道,底特律政府在一定程度上顯得比美國其他的市政府更加無能。除了擁有三大汽車公司都能把城市做垮這條硬指標之外,還有一件匪夷所思的事情也發生在這裡,足以證明美國人不善於思考和學習的本性。底特律從上世紀70年代以來,黑幫問題就已經是其痼疾,打黑都要打50年了,結果越打越黑,黑到2011年好萊塢終於拋棄紐約這個黑幫片的傳統基地,把最新的黑幫片《黑幫教父》的背景定格於此。但翻看底特律的友好城市,我不禁驚詫,中國重慶赫然排在首位,有如此良師益友而不知道學習效倣,足見自由主義氾濫的地方,人和政府的思維都太年輕、太簡單,太幼稚。

     來源:新民週刊

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