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你有沒有想過,為什麼日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球?日本的房屋中古時的評價額之低,甚至讓德國人以及台灣人都感到不可思議。而這一切,很有可能都是不動產業者、金融業者、甚至是國家制度的錯。

 

2016.02.22出刊的「日経ビジネス」就做了這樣的不動產的專題。觀察細微,有些點,也跟我的想法有媒合之處。例如日本人的「全新潔癖」,以及仲介業者的「黑箱坑殺買賣雙」行為等。都是導致日本不動產到了中古時,價格跌跌不休的主因之一(當然通縮環境也有影響,但報導中沒有提及這一點)。報導一開始就提及,全世界很多國家的房屋都是「資產」,唯有日本的房屋是「消費財」(負債),因此從1969年之後,高達500兆日圓的全民住宅資產就這樣靜悄悄的消失了,連寫特輯的記者也認為這樣的現象其實不合理,期待有朝一日會逆轉。

 

會造成日本住宅折舊迅速的第一點,撰文記者認為就是因為不動產業者「囲い込み」的惡習(為了賺買賣雙方仲介費,刻意不讓物件流通出去)。而為了使物件更容易成交,原本市值5000萬日圓的物件,仲介業者刻意不讓它流通在一般市場,導致即使有願意出原價購買的消費者,也沒機會買成。目的就是讓屋主感到著急,之後再藉機向屋主砍價至4500萬日圓,賣給自己的客人,以圖買賣雙方的兩邊仲介費。

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你有沒有想過,為什麼日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球?日本的房屋中古時的評價額之低,甚至讓德國人以及台灣人都感到不可思議。而這一切,很有可能都是不動產業者、金融業者、甚至是國家制度的錯。

 

2016.02.22出刊的「日経ビジネス」就做了這樣的不動產的專題。觀察細微,有些點,也跟我的想法有媒合之處。例如日本人的「全新潔癖」,以及仲介業者的「黑箱坑殺買賣雙」行為等。都是導致日本不動產到了中古時,價格跌跌不休的主因之一(當然通縮環境也有影響,但報導中沒有提及這一點)。報導一開始就提及,全世界很多國家的房屋都是「資產」,唯有日本的房屋是「消費財」(負債),因此從1969年之後,高達500兆日圓的全民住宅資產就這樣靜悄悄的消失了,連寫特輯的記者也認為這樣的現象其實不合理,期待有朝一日會逆轉。

 

會造成日本住宅折舊迅速的第一點,撰文記者認為就是因為不動產業者「囲い込み」的惡習(為了賺買賣雙方仲介費,刻意不讓物件流通出去)。而為了使物件更容易成交,原本市值5000萬日圓的物件,仲介業者刻意不讓它流通在一般市場,導致即使有願意出原價購買的消費者,也沒機會買成。目的就是讓屋主感到著急,之後再藉機向屋主砍價至4500萬日圓,賣給自己的客人,以圖買賣雙方的兩邊仲介費。

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日本房地產宜「買舊不買新、買小不買大」

多年以來,日本東京的房價幾乎在底部盤整,所以日本人在投資房地產時,除了自用以外,最主要投資依據就是房屋出租報酬率,也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。買入房地產來賺取未來的增值空間,在今年以前的東京是不容易的。由於今年2013年極有可能是東京房價的轉折點,當地業者圴預估明年就會看到房價有明顯的漲幅,但是因為還不明確。所以我們建議在今年年底以前進場東京房市,還是以東京最主要的收租報酬率來做為投資依據。如果明年的漲價預言成真,那就還可以當作多賺到的福利。

投資型不動產,一切以租金報酬率為準則,報酬率越高,房價越保值

由於過去20餘年間,日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場,一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家,會買入東京都的不動產,主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣,一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考,並且大多都帶租客出售,換句話說,一買入房地產的當下,就可以開始收租。

所以買東京不動產,如果是純投資獲利為考量,沒有自住的需求,則應將本求利,一切以房地產租金收益最大化為前提,每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高,CP值越高的物件,未來才有保值性,因為有租金投報率在支撐,將來出售的房價,不僅不會跌,甚至還可以有漲價的機會。 

我們以實際2013年9月份,日本房仲銷售的物件資料為依據,同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型,離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。

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一直對日本房地產有興趣,自從311幅射等問題後對日本房地產更有所擔心,看到不少人已經做了日本包租公,找了一些日本買房的文章,發現越舊的房子有會增加不少稅?有投資的人,可以討論一下嗎?謝謝

http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20120821000146&cid=1209
日本租金行情高於台灣,有不少國人加碼投資日本不動產,但是會計師提醒,日本是「萬萬稅」的國家,雖然日本不動產的租金較高,但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量,才能反映真正的不動產投資報酬率。

 資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示,日本不動產市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道,但由於日本相關規定繁雜,法人稅等稅負較台灣為重,加上相關保險、利息等支出,均是在日本投資不動產的成本,台灣投資人容易忽略。

 吳偉臺指出,在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯兌等議題,需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估執行,若在事前規畫得宜,讓整體稅負降低,就可能有效提高投資報酬率,並確保投資成果。

 律師周泰維指出,台灣投資人常以成立日本法人的方式,間接持有日本不動產,但日本法人在取得租金收入,扣除各項成本費用後,須繳納約38.6%的法人所得課稅。

 在轉賣不動產時,當日本法人繳納完當地稅捐後,若要匯回稅後投資收益給台灣股東,由於台日之間無租稅協定,股利還必須再被就源扣繳20%的稅金,如此一來,實質投資報酬可能只剩原先預期的一半。

 周泰維提醒,若是以個人名義直接持有不動產,除課徵日本所得稅外,亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者(如台灣投資人)身故時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅,其遺產稅及贈與稅稅率最高達50%。

 另外,資誠協理林碩彥表示,台灣人持有日本不動產期間,取得租金所得或處分不動產利得,及其他海外所得總額利得,若每年超過新台幣600萬元,就需納入基本稅額計算並依法繳稅。

 林碩彥也提醒,即使台灣投資人在日本繳的稅款,原則上可在台灣扣抵,但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率,因此在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形,將有可能發生。

 資誠指出,最近日本國會通過消費增稅法,現行5%消費稅稅率將在104年10月調高至10%。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅,未來發展值得持續關注。

http://www.livable.biz/cantonese/japaninfo/tax.html


※ 對象為非居住者的外國人。
※ 本內容為2012年8月時點的日本稅法。


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我喜歡這段話 : 人們應該找到自己的興趣並全力以赴。像我就是個客運迷。對事物著迷的人並不會覺得自己是在工作

他喜歡開車,那麼找到願意付錢的乘客,就可以一邊做自己喜歡的事一邊賺錢,這是一個很好的想法。

從買一台中古巴士自己開車開始,到連續20年獲利 擁有800位員工 400台車輛

真是一項了不起的成就

 

日客運大亨 靠台灣貴人崛起

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上班族30萬起家 拚出3億身價 行情再好也要守 就是要留4成保命財



今年47歲、戴著銀框眼鏡、手滑hTC手機下單,身著白襯衫、西裝褲,一派上班族標準裝扮的林勤揚(化名),即使走在路上擦肩而過,也不會讓人聯想他的身價已經逾3億元,手握近1億元股票部位,每年在股市賺的錢約600到900萬元,比薪水多出2至3倍。他能坐擁這些財富,並不是靠爸靠媽一族,完全是靠自己縝密的投資理財規畫與操作紀律,才能讓萬丈高樓平地起。

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台灣薪資這麼低!柏南奇:我很驚訝

 

假如美國前聯準會主席柏南奇擔任台灣央行總裁,他會怎麼因應美國為了解決金融海嘯而大量印鈔推QE(量化寬鬆),造成國際熱錢竄流襲台的問題?他如何判斷台灣薪資凍漲15年、通膨低迷10年,所指向的停滯性成長危機?他會為台灣經濟開出什麼藥方?

針對這些台灣人很關切,甚至可能是台灣央行總裁彭淮南想問,而又不好意思當面問他的議題,《商業周刊》特地專訪柏南奇。

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新台幣同時躍居今年第3弱主要亞洲貨幣,僅次於日圓、馬幣。

==>  早就發表文章  日幣貶值不值得搶買,該買的是強勢美金。你的資產才不會縮水。

就算啥都不做,持有台幣也是資產縮水

 

 

台幣貶破31.7元 貶勢煞不住

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日圓最近爆跌到六年來最低,或許有些業者又開始慫恿台灣人到日本買房子,當收租婆、收租公,但最好三思而行,因為日本總務省7月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶,比5年前多了63萬戶,空屋率高達13.5%,空屋數及空房率都創下史上新高,而且眼看再6年,亦即2020年就會達40%,,房子都租不出去,而且房價會跌到現在的一半,你還敢在日本買房子嗎?

5年前就開始有人鼓吹在日本購屋,跟進的人單單外匯的損失就差了2、3成,吃了悶虧不敢說;但在外國購屋,外匯風險無話可說,但日本房地產管理費及稅金重,折舊超高,尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件,如1樓面路、中古大面積、面北而日照少等,買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢,只好等其他華人買者來當小老鼠。

當然日本因為房地產泡沫已經破了,目前好的物件,還能收到房價1/200的房租,在這種超低利率時代,算是不錯的投資,因此許多朋友問我能不能買日本房子,我會回答說:「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入,那才能買,否則千萬別買!」

因為日本少子化非常嚴重,像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人,亦即年間不到100萬人,再創新低,現在1億2713萬的人口,到2020年將會跌破1億2千萬大關,而且20-34歲的年輕人口將減3成,到2060年人口將減3成,只剩8千多萬人;日本房價是非常真確地反應人口與市場需要,日本政府不會跟台灣或中國一樣護盤的,各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了,房價說跌就跌,而且也已經在開始在跌了。

少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業,日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實,像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考,並將全日本29校關掉20校,縮減7成;其他也有私立大學經營不善倒閉、公立國小國中統廢合等。

許多朋友在東京買房,是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲,但東京人口也從2020年開始大減,房價、房租也會大崩盤的;日本評估2020年奧運後,日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。

人口減少社會最明顯的還是房地產需要減少,現在日本空屋率高達13.5%,而且不斷在刷新中;像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22%,各項調查研究顯示這種情形將不斷蔓延擴大,再6年,全日本空屋率會達40%,到處都是空屋,東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈,而且都會如果空屋率高達30%時,治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。

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引用 http://chengppcet.blogspot.tw/?m=1

看了令我熱血沸騰 

 

震撼美國的內華達民兵組織起義,但中國以及華人媒體卻集體沉默!

 
 

牛仔造反  

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萬元自建沙包屋

七年級生就地取材 4個月搞定

2010年06月05日
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七年級生陳昭志從小就對建築感興趣,也曾遠赴英國學建當地傳統的茅草屋。他在淡水近郊將土壤裝袋,加上撿來的木板與就地取材的相思木,前後花了4個月的時間,自己徒手蓋出約5坪的小沙包屋,成本只有購買裝土壤的沙包袋、角木與部分五金配件等費用不到1萬元,卻能在夏日豔陽下,讓室內降溫5℃,不需冷氣就能感受厚實土壤潤而不冽的涼意。
報導╱劉燕美 攝影╱高世安 部分圖片╱陳昭志提供



在沙包屋中,有一種時空交錯的感覺,彷彿時間就這麼靜止了。

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 我今年一百歲,已經走到了人生的邊緣,我無法確知自己還能走多遠,壽命是不由自主的,但我很清楚我快「回家」了。
  我得洗凈這一百年沾染的污穢回家。 我沒有「登泰山而小天下」之感,只在自己的小天地裏過平靜的生活。細想至此,我心靜如水,我該平和地迎接每一天,準備回家。
  在這物欲橫流的人世間,人生一世實在是夠苦。你存心做一個與世無爭的老實人吧,人家就利用你欺侮你。你稍有才德品貌,人家就嫉妒你排擠你。 你大度退讓,人家就侵犯你損害你。你要不與人爭,就得與世無求,同時還要維持實力準備鬥爭。你要和別人和平共處,就先得和他們週旋,還得準備隨時吃虧。
  少年貪玩,青年迷戀愛情,壯年汲汲于成名成家,暮年自安於自欺欺人。
⋯⋯   人壽幾何,頑鐵能煉成的精金,能有多少?但不同程度的鍛鍊,必有不同程度的成績;不同程度的縱欲放肆,必積下不同程度的頑劣
  上蒼不會讓所有幸福集中到某個人身上,得到愛情未必擁有金錢;擁有金錢未必得到快樂;得到快樂未必擁有健康;擁有健康未必一切都會如願以償。
  保持知足常樂的心態才是淬煉心智,凈化心靈的最佳途徑。一切快樂的享受都屬於精神,這種快樂把忍受變為享受,是精神對於物質的勝利,這便是人生哲學。

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引用 http://www.guitarutopia.com.tw/front/newsDetail.aspx?id=27


 


最近常被「請教」一個問題,其實是個老問題,就是:如何進入流行音樂界?或是:我想把原有工作辭了,去搞音樂,這樣會不會太瘋狂?

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nono提供


 


 


猶太人最有名10句話,每一句都值得細細品味。


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引用 http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=2295


 


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引用 http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=2295


 


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重點整理


1. 從「模仿」到「理解」的踏板,成為培植操盤的基礎能力


2.相信背離率的數字指引下,在大眾的恐懼中勇敢,在行情反彈幾率高於80%以上的操作,自然贏多虧少。在高成功率的不斷的重複之下,實現了複利倍增。


3.在看似風險大的時段,進行充分的發掘後,逆向而行, 這就是為什麼我能獲得巨額財富的秘訣。


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1、傑西李佛摩:『股市裡沒有新鮮事。』

2傑西李佛摩:『真正的大錢是靠等待賺來的。因此你只需要判斷大勢的走勢。


3、傑西李佛摩:『不顧市場情況,每天以感性衝動的進進出出,是華爾街很多炒手虧錢的主要原因。他們試圖像領日薪一般,每天都能拿一些錢回家。世界上沒有比虧錢更好的老師。當你學習避免虧錢時,你才能開始學會怎麼賺錢。


4、傑西李佛摩:『賭博和投機的區別在於前者對著市場的波動來下注,而後者等待市場的大跌後才進場。在股市裡賭博是不會成功的。


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