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日圓最近爆跌到六年來最低，或許有些業者又開始慫恿台灣人到日本買房子，當收租婆、收租公，但最好三思而行，因為日本總務省７月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶，比5年前多了63萬戶，空屋率高達13.5％，空屋數及空房率都創下史上新高，而且眼看再6年，亦即2020年就會達40%,，房子都租不出去，而且房價會跌到現在的一半，你還敢在日本買房子嗎？

5年前就開始有人鼓吹在日本購屋，跟進的人單單外匯的損失就差了２、３成，吃了悶虧不敢說；但在外國購屋，外匯風險無話可說，但日本房地產管理費及稅金重，折舊超高，尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件，如１樓面路、中古大面積、面北而日照少等，買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢，只好等其他華人買者來當小老鼠。

當然日本因為房地產泡沫已經破了，目前好的物件，還能收到房價1／200的房租，在這種超低利率時代，算是不錯的投資，因此許多朋友問我能不能買日本房子，我會回答說：「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入，那才能買，否則千萬別買！」

因為日本少子化非常嚴重，像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人，亦即年間不到100萬人，再創新低，現在1億2713萬的人口，到2020年將會跌破1億2千萬大關，而且20－34歲的年輕人口將減3成，到2060年人口將減３成，只剩8千多萬人；日本房價是非常真確地反應人口與市場需要，日本政府不會跟台灣或中國一樣護盤的，各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了，房價說跌就跌，而且也已經在開始在跌了。

少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業，日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實，像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考，並將全日本29校關掉20校，縮減７成；其他也有私立大學經營不善倒閉、公立國小國中統廢合等。

許多朋友在東京買房，是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲，但東京人口也從2020年開始大減，房價、房租也會大崩盤的；日本評估2020年奧運後，日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。

人口減少社會最明顯的還是房地產需要減少，現在日本空屋率高達13.5％，而且不斷在刷新中；像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22％，各項調查研究顯示這種情形將不斷蔓延擴大，再6年，全日本空屋率會達40％，到處都是空屋，東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈，而且都會如果空屋率高達30％時，治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。

台灣有位不斷宣揚來日本買房的藝人曾得意地跟我表示她花6千萬日圓買的中古房子，在1980年泡沫時曾有2億日圓的貸款紀錄，實在太划算了；但是東京70年代、80年代的高級房子現在不斷貧民窟化、鬼屋化，買了無法轉手，房價本身近乎零，居民老化，要改建等很難達成協議；因此若非業者能保證房租收入10年以上，否則不能買，但不是每位買者都能獲得如此保證的。

東京都心中古房子還有很嚴重的一個危機，就是停車場沒人租用，因為日本年輕人不開車，各處停車場大唱空城計，原本預定的收入都急遽減少，數字驚人，許多大廈的修繕基金跟管理費因此不足，居民的管理費不斷升高，負擔越來越大，貧民窟化風險愈來愈高。

最近東京都心部份房地產多少吹起泡沫，雖有些是日本在安倍這兩年吹泡沫賺到錢的富裕層投資用，但基本上就是台灣、中國等華人業者炒作起來，因為相對於台灣、中國，日本房產的確淤膿出盡，比較划算；但日本也一樣有空屋炸彈在等著，少子化更嚴重，東京空屋也不斷增加中，若非條件特優房產，很難找到房客出租；最近常見的例子是在JR山手線內側的東京核心高級地區買了上億日圓公寓的人，原以為能月收40萬日圓房租，但熬了幾月，只好以20萬日圓傾銷。

不僅東京，千葉、神奈川等許多交通便利的所謂「新城」住宅區也都老化、劣化嚴重，修繕基金不敷使用，想賣也沒人買，房產價值幾乎歸零；許多東京衛星城如埼玉縣上尾市、千葉縣四街道市的新建公寓價格都掉到10年前的一半，如此暴跌波浪直襲東京都心，就算東京現在高級的港區、千代田區現在約６千萬日圓的新建人氣物件20年內也會變半價；日本經濟評論家都勸日本人不要買房，沒幾年，日夲房價會大跌到人人買得起，更沒人租房，這樣你還敢在日本買房子嗎？