當經濟成長的時候，人民所得升高，因為所得升高會帶棟物價的上漲
房地產在此時會帶頭上漲，房地產上漲 建商就拼命蓋房子賺錢
此時房價和空屋率都同步上揚
這時民眾貸款買房子不會有太多的經濟問題
有一天 ，政府爲了抑制通貨膨脹而採取調高銀行利率
當經濟持續上升時 還不會爆發問題
因為貸款的房子價值高於貸款
當經濟不再成長甚至下滑時，問題就出現了
供給大於需求
房價開始下跌 1.房地產下跌，RIETS下跌
利率依然高檔
買房子的人資產縮水但是所繳利息並無減少
物價已經上漲，通貨以膨脹
民眾開始繳不起房貸 2.銀行呆帳 ，銀行股下跌，買次及房貸的基金都虧錢，此類基金也下跌
此時投資民眾開始恐慌，把已獲利的股票和基金贖回，落袋為安 3.全球股市賣因壓導致下跌
繳不起房貸的人，消費也會緊縮 4.零售業業績下滑->帶動股市下跌
美國是最大經濟體和內需市場，消費緊縮表示外銷到美國賺貿易順差的出口國，業績也會下滑
5.以美國為主要市場的國家，經濟都會下滑 ，企業獲利減少自然股價下滑
這就是全球股災
現在已經走到第四步了 ，走到第五步就沒救了
日頭洽涯涯 隨人顧性命
還是有安全的地方
1.資金停留在長期的債券市場上，不受短期利率影響
2.尋找不依賴美國經濟而存活的內需市場
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