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日本人對房地產的態度

一、日本沒有投資客：在日本的一般民眾是無法進行炒房產和炒地皮，需要有營建執照的廠商才能進行，法律的規範很嚴謹明確，所以平民老百姓要靠買賣房產賺大錢是不太可能，也就是說日本沒有所謂的投資客，更別說是外國人，這是與台灣房地產市場最大的不同之處。

二、日本人買舊不買新：有日本的建商蓋新房，找上仲介業者合作，帶著台灣來的投資人來看房子，打算買下來租人，但真正的日本人若是要賺租金，只會買二手屋不會買新成屋，買新的一定是自用，住舊了再租人。

三、日本人喜獨居不共住：報導寫名人東京置產選擇的套房房型，可以租兩個人，但一般日本人不喜歡跟人合租房，一定是一個人住，除非是中、韓等外國人才可能和別人同住，如果真的到日本買房出租，最好想清楚房型，租單身或是小家庭，以及日後是否容易脫手。 四、日本房產只能長期投資：日本房地產除了自用，就是出租，以投資眼光來看，日本就只有東京和福岡的房屋出租適合長期投資，標的選擇得當，在福岡約8至10年可以回本。

日本房子面積計算 

日本房屋坪數以實際室內面積計算，不含陽台、雨遮、公設等

外國人在日本買房子，和以下六種稅有關：

1.印花稅：買賣不動產時要製作買賣合約書，合約書上貼有印花稅票，必須依據印花稅法所訂課稅標準及稅率繳付印花稅，繳納稅額依買賣合約記載之金額從200日幣到540,000日幣不等。

2.消費稅：建物轉讓金額及仲介手續費等須課徵消費稅，土地轉讓不課，稅額是建物買賣價格×５％（內含1%的地方消費稅）。

3.登錄免許稅：購買土地或購買、興建建物時，要進行所有權保存登記以及移轉登記，登記作業時所課徵的就是登記免許稅，稅額＝固定資產稅評估額×稅率

4.預繳所得稅：非在日定居人士租賃不動產時，租屋者支付租金，有義務繳交所支付租金之２０％做為預繳所得稅，也就是說給屋主(非在日定居人士)的租金只需付全額的８０％，此稅款必須在租屋者支付租金後的次月10日之前繳交給稅務署。

5. 不動產取得稅：在獲得不動產後6個月至一年半之間，憑各都道府縣所寄發的「納稅通知書」繳交的地方稅，繳納期限依各都道府縣規定而有所不同，稅額的計算為固定資產稅評估額 ×4％。

6.固定資產稅&都市計劃稅：固定資產稅、都市計劃稅是針對每年1月1日當時之不動產持有人所課徵的稅金，稅額是按日本規定之課稅標準去乘以一定比例，固定資產稅是乘1.4％，都市計劃稅乘0.3％

7.仲介成本 : 購買中古屋，則須將房屋成交價3%加6萬元日幣的仲介服務費納入成本。


原文網址: 日本買房大賺？　名人背後的迷思 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/jean/article/17365841077

日本購屋貸款 

步驟1  到台資銀行的日本分行開戶

投資日本房地產時，如果需要申請房屋貸款，此時要去台資銀行在日本開立的日本分行先去開戶，包括台灣銀行、土地銀行、中信銀行、兆豐銀行在日本都有設立分行。不過，這裡只是開戶，要申請日本房屋貸款還是要回國辦理。

李旭鎮說，日本當地銀行大多不提供台灣人貸款，台銀、一銀、彰銀、兆豐金等金融機構在東京有提供貸款服務，採3%左右機動計息，15年本息攤還，沒有寬限期。
通常房屋總價2000萬元日幣以上才可貸款，一般為房價5~6成。
國揚實業總經理彭邵齡也提出，日本當地房屋貸款有「二代宅」概念，貸款期間為40年，利率約僅1%，如將房屋出租，租金報酬率可達5%。

步驟2  回台灣申辦房屋貸款

回台灣之後，檢附銀行需要的財力證明、申貸文件、日本房地產建物資料（此部分房仲業者會協助提供文件）。一切順利的話，下次當你再度去日本時，就能順利請銀行撥款及辦理最後文件確認後，大約兩到三個星期，整個投資者名下日本不動產的文件就全部辦理完成了。

真實投報率

若在滿租情況下，扣掉成本以後的真正投報率 大打折

只以租金來計算的投報率 7.32%

扣掉繳稅給政府 20%  、代管公司 6%  維護費、管理費  以後  只剩下 4.4%

還沒算匯兌損益。

速算法   

20% 租金收入給政府

6%~10%租金收入給  代管公司

10% ~ 15% 為 管理費和維護費

實拿只有租金的  55% ~ 64%  了

以投報10%維浩招的賣屋廣告，只剩下 5.5% ~ 6.4%

在台北以外的租金報酬率 也可以達到這個數字

遠在天邊管理不易

是否有需要前進日本，可以再多想想了